Momsfelle ved overdragelse av næringslokaler

En ny uttalelse fra Skatteetaten skaper problemer for aktører innen næringseiendom. Ved overdragelse av næringslokaler under oppføring eller oppussing risikerer man nå betydelige momskrav fra Staten.

Skatteetatens uttalelse  

Skatteetaten kom den 6. februar 2015 med en uttalelse som kan ramme overdragelse av næringslokaler under oppføring eller oppussing. I visse tilfeller kan den som overdrar lokalene risikere tap av betydelige momsbeløp.

Eksempel på tap av moms ved rehabilitering

Et eksempel kan vise hvordan uttalelsen vil slå ut: Selskapet Super Eiendom AS eier et kontorbygg som er under rehabilitering. Rehabiliteringen vil koste 50 MNOK inkl. mva. Momsen utgjør derved 10 MNOK, og fradragsføres fordi bygget har momspliktig leietaker. Leietakeren er under arbeidene midlertidig flyttet til et annet bygg. Før rehabiliteringen er fullført, beslutter Super Eiendom AS å utfisjonere bygget til et nyetablert AS.

Resultatet av dette blir etter Skatteetatens syn at Super Eiendom AS må tilbakebetale inntil 10 MNOK i moms. Noe av momsen kan hentes opp i form av en "justeringsrett" fordelt over en 10 års periode fremover. Men dette gjelder bare moms knyttet til påkostning, og ikke vedlikehold. Dersom momsen knytter seg 50/50 til henholdsvis påkostning og vedlikehold, vil 5 MNOK være tapt, og 5 MNOK må tas over en 10 års periode fremover av det overtakende selskap.

Kan justeringsavtale redde momsen?

Tidligere var det klare utgangspunktet at tilbakebetaling av moms kunne unngås, dersom partene inngikk justeringsavtale. Så fremt selskapene klarte å overholde de krav som gjelder slike justeringsavtaler, ville det ikke være fare for å tape momsbeløpet.

Den nye uttalelsen fra Skatteetaten snur imidlertid "opp/ned" på det som er vanlig praksis i eiendomsbransjen. Inngåelse av justeringsavtale vil ikke hindre tilbakebetaling av moms i de tilfellene uttalelsen gjelder.

Hvilke typer momskostnader?

Uttalelsen gjelder for moms knyttet til både vedlikehold og påkostninger knyttet til lokaler som ikke er fullført. For fullførte lokaler er reglene som tidligere; her kan det inngås justeringsavtale, og tilbakebetaling av moms kan unngås.

Når det gjelder arbeider på ikke fullførte lokaler vil dette i praksis omfatte rehabilitering, oppussing, oppgradering ol. av lokalene.

Leietaker ikke til stede i lokalene

Skatteetaten sier at tilbakebetalingsplikten gjelder når leietaker ikke er til stede i lokalene. Dette er et noe ullent kriterium det er vanskelig å forholde seg til.

I mange tilfeller med oppgradering/nybygging vil ikke leietakerne ha anledning til å være til stede i lokalene samtidig som byggearbeidene pågår. Det kan derfor antas at uttalelsen gjelder de fleste tilfeller av oppgradering/nybygging, som ikke er fullført før beslutning om overdragelse.

Hva utløser momskravet?

Det er beslutningen om overdragelse av lokalene som utløser momskravet. Dette vil typisk være en beslutning i styre eller på generalforsamling om fisjon/salg etc.

Skatteetaten begrunner uttalelsen med at beslutning om fisjon innebærer at eiendommen går over fra "momspliktig utleie av eiendom" til "salg av eiendom". Salg av eiendom er unntatt fra moms. Skatteetaten mener derfor at kostnadene knyttet til lokalene må anses knyttet til momsunntatt virksomhet, etter beslutning om overdragelse. Momsen må derved tilbakebetales til Staten.

Hvilke typer overdragelse?  

Uttalelsen gjelder et tilfelle der eiendommer fisjoneres ut fra et selskap til et annet. Skatteetaten sidestiller imidlertid fisjon med andre former for overdragelser når det gjelder moms. Det betyr at uttalelsen trolig vil gjelde alle typer overdragelse av eiendom, bl.a. salg, fisjon, fusjon, omdannelse mv. 

Behov for klare og håndterbare momsregler

Jeg synes Skatteetaten tolker momsreglene på en måte som slår svært uheldig ut for eiendomsbransjen. Formålet med regelverket er at eiendommer som benyttes til momspliktig bruk, skal ha fradrag for momskostnader.

I eksemplet ovenfor er eiendommen hele tiden leid ut til en momspliktig leietaker. Reglene burde derfor vært tolket slik at momsfradraget beholdes. Den nye eieren av eiendommen vil ved undertegning av justeringsavtale "garantere" for at Staten ikke taper moms dersom eiendommen senere i 10 års perioden benyttes til momsunntatt bruk.

En slik tolking av reglene ville både hindre at aktørene innen næringseiendom går i "momsfellen", og samtidig sikre Statens behov for å hindre momsunndragelse. Altså en vinn-vinn situasjon.

De siste årene har momsreglene for næringseiendom vært preget av atskillige momsfeller og vingling fra myndighetene. Innføringen av kravet til "effektuert leiekontrakt" skapte rabalder i eiendomsbransjen, og ble trukket tilbake av Finansdepartementet en stund etter. Et glemt kryss på skjemaet for momsregistrering kunne medføre store momstap for utleiere av næringseiendom, før dette nylig ble endret.

Jeg etterlyser en mer ensartet og næringsvennlig tolking av momsreglene fra avgiftsmyndighetene. Finansdepartementet må nå nok engang komme på banen og anvise den korrekte tolkningen av dette regelverket.