<img height="1" width="1" style="display:none" src="https://www.facebook.com/tr?id=1159208090890608&amp;ev=PageView&amp;noscript=1">
Hoppe til hovedinnhold
Norges skatteblogg

Norges skatteblogg – om skatter, avgifter
   og forretningsjus

Norges skatteblogg - om skatter, avgifter og forretningsjus

Salg av næringseiendom – megler ble erstatningsansvarlig for manglende opplysning om justeringsplikt

Av Bjørnar Elverhøy Michaelsen , 6. april 2018

VAT_v2

Ved salg av næringseiendom er det viktig å være oppmerksom på merverdiavgiftsmessige konsekvenser av salget. En megler ble erstatningsansvarlig for unnlatelse av å opplyse om at salget medførte plikt til å tilbakebetale merverdiavgift til staten.

Lagmannsretten fastslo erstatningsansvar for megler

I en fersk dom fra Borgarting lagmannsrett i mars 2018 ble det slått fast at en eiendomsmegler var erstatningsansvarlig overfor selger av en næringseiendom.

Megleren hadde ikke gitt tilstrekkelige opplysninger til selgeren om at salget ville utløse justeringsplikt, det vil si plikt for selger til å tilbakebetale merverdiavgift til staten. Megleren hadde heller ikke tatt nødvendige skritt for å unngå dette økonomiske tapet for selger.  

Selgers tap kunne enkelt vært unngått

Saken gjaldt salg av en større eiendom der det var både bolighus og flere andre bygninger som det ble drevet næring fra. I prospektet ble det opplyst at eiendommen var betydelig påkostet, og at det var foretatt omfattende investeringer de siste ti årene.

Kort tid etter salget oppdaget selgeren at salget førte til justeringsplikt. Det var på dette tidspunkt for sent å inngå justeringsavtale med kjøper, noe som ville ført til at selger ikke måtte tilbakebetale merverdiavgiften. Selger måtte derfor tilbakebetale et betydelig beløp til staten.

Lagmannsretten la til grunn at selgers tap enkelt kunne vært unngått. Tapet kunne vært unngått ved å inngå en justeringsavtale med kjøper innen en gitt tidsfrist etter overdragelsen av eiendommen. Retten la til grunn at kjøper neppe ville hatt innvendinger mot dette, siden slik avtale antagelig ikke ville hatt noen praktiske eller administrative konsekvenser for kjøperen.

Uaktsom utførelse av eiendomsmegleroppdraget

Lagmannsretten konstaterte at eiendomsmegleren hadde utvist erstatningsbetingende uaktsomhet ved utførelsen av sitt oppdrag. Retten la blant annet vekt på følgende momenter i vurderingen av uaktsomhet:

  • Det må forventes at eiendomsmeglere kjenner godt til regelverket knyttet til omsetning av fast eiendom, særlig regler med stor økonomisk betydning for selger eller kjøper.
  • Justeringsreglene er blant de mest sentrale avgiftsreglene for fast eiendom.
  • Undervisning om justeringsreglene inngår i dag på bachelorstudiet for eiendomsmeglere.
  • I meglerstandarden for næringseiendom er overføring av justeringsplikt særskilt regulert (denne standarden ble ikke benyttet i denne saken).

Avgiftsregler av stor økonomisk betydning

Dommen viser at avgiftsregler av stor økonomisk betydning ikke må overses ved salg av næringseiendom. Ankefristen for dommen er ennå ikke utløpt, og det er derfor uvisst om dommen vil bli anket til Høyesterett. Dommen er foreløpig ikke rettskraftig.

Uansett om dommen blir stående eller ikke, vil det i andre saker kunne konstateres erstatningsansvar for megler eller rådgiver etter en konkret helhetsvurdering av hvorvidt denne har opptrådt tilstrekkelig aktsomt ved utførelsen av sitt oppdrag. Vurderingen er skjønnsmessig, og unnlatelse av å opplyse om sentrale avgiftsregler av stor økonomisk betydning vil kunne trekke i retning av erstatningsansvar.

Merverdiavgift glemmes ved salg av eiendom

Vi som arbeider i Avgiftsavdelingen i PwC ser tidvis at aktører glemmer å utrede merverdiavgiftsmessige konsekvenser ved salg av fast eiendom. Siden merverdiavgiften ofte kan få stor økonomisk betydning i disse tilfellene, er det viktig å foreta en grundig merverdiavgiftsmessig analyse i forkant av eiendomsoverdragelsen.

Interesseområder: Merverdiavgift, næringseiendom

Dele artikkelen:

Bjørnar Elverhøy Michaelsen

Bjørnar Elverhøy Michaelsen

Jeg heter Bjørnar Elverhøy Michaelsen og jobber som advokat i Advokatfirmaet PwC. Jeg jobber til daglig med å bistå næringsdrivende med rådgivning om merverdiavgift. Dette er et område med et komplisert regelverk, stadige lovendringer og omfattende praksis. Det er fort gjort å gjøre feil som fører til betydelige kostnader.

Jeg har lang og bred erfaring innen merverdiavgift, og kan bidra med profesjonell bistand knyttet til merverdiavgiftsmessige utfordringer. Målet mitt er å gi råd som bidrar til å spare unødige kostnader, og til å skape verdier hos virksomhetene. De siste årene har jeg opparbeidet meg betydelig erfaring med momsutfordringer innen næringseiendom og finansiell sektor.

Ta gjerne kontakt med meg for en hyggelig og uforpliktende prat om moms!

Bjørnar is an experienced VAT specialist and he gives advice on national VAT issues.

Bjørnar has special expertise in tax issues related to real property, including rental operations, property development, construction, purchase and sale. Bjørnar assists with questions related to mapping of the business, review rental conditions, review of rental contracts, compliance with documentation requirements, deduction of input VAT, preparation of cost allocation rules, formal requirements for the issuance of invoices, accrual of VAT etc. Bjørnar can also help with information and advice on adjustment rules that apply to property.

Bjørnar has extended experience within the FS sector dealing with VAT aspects especially of insurance companies, banks and leasing companies. Items like pro-rata calculation, optimization of tax exemptions especially within outsourcing structures are included.


bjornar.michaelsen@pwc.com
Du finner meg på:

Kommentere

Følg bloggen

Skribenter