Eiendomsskatt på næringseiendom

Flere av landets kommuner skriver ut eiendomsskatt på næringseiendom i disse dager. Det vil si at eiere av næringseiendom snart vil motta skattesedler fra kommunen med informasjon om hvor mye som skal betales i eiendomsskatt. I denne artikkelen gis en kort innføring i de viktigste reglene om eiendomsskatt på næringseiendom, og noen enkle råd i forbindelse med en eventuell klageprosess.

Overordnet om eiendomsskatt 

Eiendomsskatten er en kommunal skatt. Det vil si at det er opp til kommunestyret i den enkelte kommune å avgjøre om det skal skrives ut eiendomsskatt eller ikke. I tillegg er det kommunestyret som beslutter hvilke eiendomstyper det skal skrives ut eiendomsskatt på og størrelsen på skattesatsen. For næringseiendom er skattesatsen på mellom 1 og 7 promille.

Eiendomsskattegrunnlaget fastsettes ved takst, jf. eigedomsskattelova § 8 A-3 første ledd. I dette ligger det et krav om at det skal gjennomføres befaring av eiendommen i forbindelse med takseringen. Normalt skjer dette ved en utvendig befaring av eiendommen. Alminnelig taksering gjennomføres i utgangspunktet kun hvert 10. år.  

Det er den reelle eieren av eiendommen som er debitor for eiendomsskatten, det følger forutsetningsvis av eigedomsskattelova § 14 femte ledd hvor det fremgår at eieren av eiendommen skal motta eiendomsskatteseddelen. Dersom eiendommen leies ut, står utleier og leietaker fritt til å avtale hvem som er ansvarlig for å betale eiendomsskatten. Det vil i så fall bero på en tolkning av leieavtalen om det er utleier eller leietaker som skal betale eiendomsskatten.

Nærmere om verdsettelse og taksering av næringseiendom

Ved verdsettelsen skal kommunen frem til en antatt omsetningsverdi. Det følger av eigedomsskattelova § 8 A-2 første ledd at:

“Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal.”

Ordlyden gir anvisning på at det er eiendommens faktiske markedsverdi som skal legges til grunn for verdsettelsen. Det følger imidlertid av fast rettspraksis at en ved verdsettelsen skal frem til en objektivisert omsetningsverdi hvor en ser bort fra særlige omstendigheter som har betydning for den verdien eiendommen har for den aktuelle eieren, se for eksempel avsnitt 42 i Rt. 2007 s. 149. Dette innebærer at en konkret salgssum eller en privat innhentet takst ikke nødvendigvis tilsvarer den objektiviserte omsetningsverdien i lovens forstand, se for eksempel SOM-2019-4420.

Ved den konkrete takseringen er det akseptert i praksis at kommunen benytter en hjelpemetode for å komme frem til den objektiviserte omsetningsverdien. Hvilken hjelpemetode kommunen benytter er gjerne inntatt i kommunens egne retningslinjer for taksering.

For næringseiendom er det ikke uvanlig at kommunen benytter en enkel leieverdiberegning. Kort fortalt innebærer det at det beregnes en brutto leieverdi for bygget, deretter gjøres det fradrag for eierkostnader og arealledighet, før netto leieinntekt til slutt kapitaliseres ved hjelp av en kapitaliseringsfaktor.  

Andre kommuner benytter gjerne av en enkel sjablongberegning, ved at byggets areal multipliseres med en fastsatt kvadratmeterpris basert på ulike eiendomstyper. Deretter gjøres det skjønnsmessige reduksjoner i sjablongtaksten ved hjelp av ulike justeringsfaktorer. Eksempler på slike faktorer er indre faktor, ytre faktor, etasjefaktor og sonefaktor. Et kontorbygg med lav standard kan for eksempel gis en lavere indre faktor for å justere sjablongtaksten ned, mens et kjøpesenter med god beliggenhet gis en høyere ytre faktor for å justere taksten opp, for å nevne noen eksempler.

Uavhengig av hjelpemetode benytter kommunen ulike faktiske opplysninger om eiendommen i vurderingen. I tillegg til informasjon som er innhentet ved befaringen av eiendommen, kan dette være opplysninger om areal, byggeår og bygningstype hentet fra matrikkelen. Disse opplysningene kan også være supplert med informasjon som eier, eller tidligere eier, har gitt etter forespørsel fra kommunen. Etter eigedomsskattelova § 31 har skattyter plikt til å gi opplysninger om eiendommen og medvirke til befaringen.

Taksten som fastsettes ligger til grunn for det årlige utskrivingsvedtaket for den enkelte eiendom. Eiendomsskatten skal normalt være utskrevet innen 1. mars i skatteåret, jf. eigedomsskattelova § 14 andre ledd.

Administrativ klage og rettslig prøving

Eier av eiendommen har adgang til å påklage utskrivingsvedtaket i forbindelse med den årlige utskrivningen av eiendomsskatt, jf. eigedomsskattelova § 19 første ledd. Dersom eiendommen er utleid og leietakeren er ansvarlig for å betale eiendomsskatten, har leietakeren anledning til å klage over eiendomsskatten, jf. eigedomsskattelova § 19 tredje ledd.

Klagefristen er i begge tilfeller seks uker regnet fra det seneste tidspunktet av den dagen eiendomsskatteseddelen ble sendt skattyter, eller den dagen eiendomsskattelistene ble lagt ut til offentlig ettersyn. En klage kan knytte seg til den underliggende taksten, men også til formelle forhold ved utskrivningen. Skattyter har i utgangspunktet anledning til å påklage eiendomsskatten hvert år, med mindre det ikke er klaget på samme grunnlag tidligere, jf. eigedomskattelova § 19 første ledd.  

Dersom skattyter vurderer å klage over eiendomsskatten, bør første steg være å fremskaffe all relevant informasjon om hvordan taksten er fastsatt, herunder be kommunen om innsyn i retningslinjer for taksering, underliggende takstgrunnlag og takstberegninger, og eventuell annen underlagsdokumentasjon. Skattyter bør deretter kontrollere både de skjønnsmessige vurderingene og de faktiske opplysningene som ligger til grunn for taksten. Erfaringsmessig kan det være rene faktafeil i takstene, slike feil bør enkelt kunne rettes opp i en eventuell klageprosess. Det er for eksempel ikke uvanlig at informasjonen som følger av matrikkelen er unøyaktig eller feil, noe som kan gi en for høy takst. Siden taksten i utgangspunktet blir stående i 10 år, kan det være lurt å klage tidlig i takseringsperioden for å sikre at besparelsen blir størst mulig.

Klagen som sendes inn må væres skriftlig og leveres innen fristen på seks uker. Siden det ikke anledning til å klage på samme grunnlag flere ganger, er det spesielt viktig at klagen er godt begrunnet og at nødvendig dokumentasjon er vedlagt. Klagen behandles av en kommunalt oppnevnt klagenemnd som har full overprøvingskompetanse i klagesaken.

Avslutningsvis skal det nevens at skattyter kan ta ut søksmål for å prøve gyldigheten av utskrivingsvedtaket. Søksmålsfristen er seks måneder, jf. eigedomsskattelova § 23 første ledd, jf. skatteforvaltningsloven § 15-4 første ledd. Kommunen kan stille vilkår om at klageadgangen skal være uttømt før det reises søksmål, jf. eigedomsskattelova § 29, jf. forvaltningsloven § 27 b. Dersom det legges ned påstand om det, kan domslutningen gi veiledning om hvordan ny takserings skal utføres. 

Innholdet i bloggen er ment som generell informasjon, og skal ikke anses som juridisk rådgivning. Innholdet er ofte forenklet og er ikke tilpasset mottakers konkrete situasjon. I tillegg kan det ha kommet endringer etter at bloggen ble publisert som ikke er reflektert. Vi anbefaler derfor at det søkes profesjonell bistand. Advokatfirmaet PwC AS tar ikke ansvar for eventuelle feil eller mangler i bloggen, herunder beslutninger som helt eller delvis er basert på innholdet.