Justeringsrett ved overføring av offentlig infrastruktur til kommuner og fylkeskommuner

Ved utvikling og salg av tomter eller nøkkelferdige boliger må private utbyggere ofte opparbeide og/eller bekoste offentlig infrastruktur. Merverdiavgift kan i slike tilfeller bli en endelig kostnad i prosjektet. Det finnes imidlertid muligheter for å redusere merverdiavgiftskostnaden ved opparbeidelse av offentlig infrastruktur. I praksis gjennom to modeller; “anleggsbidragsmodellen” og “justeringsmodellen”. 

I anleggsbidragsmodellen er kommunen og/eller fylkeskommunen byggherre og mottar anleggsbidrag (økonomisk bidrag) fra utbygger. I justeringsmodellen er utbygger byggherre og overfører infrastrukturtiltaket vederlagsfritt til det offentlige, men får tilbakeført hele eller deler av merverdiavgiften fra kommunen og/eller fylkeskommunen over en tiårsperiode etter justeringsreglene.

I denne bloggen ser vi nærmere på justeringsmodellen og overføring av justeringsrett.

Rekkefølgekrav

Etter plan- og bygningsloven og vedtatte rekkefølgekrav i reguleringsplaner kan kommunen i praksis pålegge private utbyggere å opparbeide offentlig infrastrukturanlegg. Det kan være at det settes som krav at ny gang- og sykkelvei, rundkjøring eller vann- og avløpsanlegg etableres, før utbyggingen igangsettes eller før det gis brukstillatelse. 

Vanligvis inngås det en utbyggingsavtale mellom kommunen og utbygger, som regulerer ansvarsfordelingen mellom kommune og utbygger med hensyn til oppføring og finansiering av den offentlige infrastrukturen. I praksis er det som oftest likevel utbygger som bekoster det aktuelle tiltaket, enten gjennom egen oppføring eller anleggsbidrag (økonomisk bidrag) til kommunen. Under justeringsmodellen overføres den offentlige infrastrukturen vederlagsfritt til kommunen og/eller fylkeskommunen ved ferdigstillelse.

Justeringsmodellen

Selgere av tomter og boliger har ikke rett til fradrag for inngående merverdiavgift på oppføring av offentlig infrastruktur, siden dette er virksomhet som er unntatt fra merverdiavgiftsloven. Utbyggers totale kostnader vil derfor inkludere inngående merverdiavgift. Uten rett håndtering kan avgiften bli «innelåst» i utbyggingsprosjektet som en endelig kostnad.

I motsetning til utbyggerne vil kommuner og fylkeskommuner, som selv opparbeider offentlig infrastruktur i form av veier, fortau og rundkjøringer ha rett til kompensasjon av inngående merverdiavgift etter kompensasjonsloven. Kommuner har i tillegg rett til fradrag for inngående merverdiavgift ved opparbeidelse av offentlig infrastruktur som gjelder vann- og avløpsanlegg og er til bruk i kommunens avgiftspliktige virksomhet.

Dersom utbygger overfører en såkalt justeringsrett til det offentlige, kan kommunen eller fylkeskommunen i praksis kreve utbyggers påløpte merverdiavgift fradragsført eller kompensert med 1/10-del hvert år i 10 år etter fullføringen av infrastrukturtiltaket. Siden det offentlige i slike tilfeller både mottar infrastrukturtiltaket vederlagsfritt, og mottar en justeringsrett, er det rimelig at utbygger får refundert hele eller deler av merverdiavgiften det offentlige i så tilfelle får refundert fra staten.

I forbindelse med overdragelsen kan utbygger og kommunen og/eller fylkeskommunen samtidig inngå det som gjerne kalles justeringsavtale, momsavtale eller momsrefusjonsavtale. En slik avtale inneholder blant annet en regulering om overføring av justeringsretten fra utbyggeren til det offentlige, mot at det offentlige tilbakebetaler hele eller deler av den årlige justeringsretten til utbygger. Justeringsmodellen legger dermed til rette for at inngående merverdiavgift ikke skal bli en endelig kostnad for utbyggeren.

Tilbakebetaling til utbygger

Merverdiavgiftsreglene gir ingen føringer på eventuell tilbakebetaling/refusjon av justert merverdiavgift til utbygger. Som oftest får utbygger likevel en større andel av justert merverdiavgift tilbakebetalt. Hvilken andel utbygger får tilbakebetalt varierer fra kommune til kommune, men som oftest et sted mellom 75 % og 100 % av overført justeringsrett. Eventuell resterende andel beholdes av kommunen og/eller fylkeskommunen som en økonomisk kompensasjon for administrative kostnader knyttet til avtaleinngåelse og videre oppfølging i justeringsperioden på 10 år.

Dokumentasjon 

For å overføre justeringsretten må retten til å justere inngående merverdiavgift dokumenteres med en skriftlig underskrevet oppstilling fra overdrageren (justeringsoppstilling), som skal inneholde følgende opplysninger:

• overdragerens og mottakerens navn, adresse og organisasjonsnummer,
• hvilken kapitalvare det gjelder,
• anskaffelsestidspunkt/fullføringstidspunkt,
• anskaffelseskostnad uten merverdiavgift,
• total merverdiavgift,
• fradragsført merverdiavgift ved anskaffelsen,
• fradragsrett ved anskaffelsen angitt i prosent,
• overdragerens og mottakerens fradragsrett ved overdragelsen angitt i prosent,
• resterende justeringsbeløp for overdrageren,
• angivelse av beløp for den justeringsforpliktelsen som overføres, og
• hvordan inngående merverdiavgift fordeler seg på de ulike delene av kapitalvaren.

Det er først når denne signerte justeringsoppstillingen foreligger kommunen og/eller fylkeskommunen har anledning til å kreve justering. 

De fleste kommuner og fylkeskommuner krever dessuten at det sammen med justeringsoppstillingen foreligger en bekreftelse fra revisor på regnskapsførte kostnader og avgiftsbehandlingen som er lagt til grunn i oppstillingen. I praksis medfører dette at utbyggeren må utarbeide et eget prosjektregnskap hvor kostnadene fordeles mellom private- og offentlige anlegg. I prosjektregnskapet må det også foretas en innbyrdes fordeling av kostnader mellom det som inngår i det offentliges kompensasjonsberettigede virksomhet (veier, fortau, rundkjøringer etc.) og deres avgiftspliktige virksomhet (vann- og avløpsanlegg).

Justeringsrett med virkning tilbake i tid

Siden det først er når det offentlige har mottatt justeringsoppstillingen fra utbyggeren at justeringen kan gjøres gjeldende, har Skattedirektoratet lagt til grunn at foreldelsesfristen først begynner å løpe fra tidspunktet kommunen og/eller fylkeskommunen mottar justeringoppstillingen fra overdrager. Dette innebærer at dersom infrastrukturtiltaket f.eks. ble ferdigstilt og overført til kommunen i 2020, men justeringsoppstillingen ikke mottas fra utbygger før i desember i 2023, vil justeringsbeløp som gjelder for 2020-2023 kunne medtas samlet på mva-meldingen eller kompensasjonsoppgaven for 6. termin 2023.

Planlegg for overføring av justeringsrett på et tidlig stadium

Erfaringsmessig ser vi at flere utbyggere ikke får med alle relevante kostnader i grunnlaget for justeringsretten som overføres, da mange ikke er klar over at også tjenester som gjelder ikke-fysiske byggearbeider (prosjekteringskostnader etc. / myk infrastruktur) vil kunne være en del av kostnaden/merverdiavgiften til infrastrukturtiltaket. Andre ganger er ikke prosjektregnskapene og tilhørende vurderinger “gode” nok, og underkjennes derfor av kommunen og/eller fylkeskommunen.

Den klassiske feilen som medfører tap av deler av justeringsbeløpet er når planleggings- og prosjekteringskostnader først pådras i et selskap, men hvor utbyggingsprosjektet senere blir “overført” til et annet selskap når korrekt selskapsstruktur er etablert. Siden det først er når det er gjennomført fysiske byggearbeid at det vil foreligge et infrastrukturtiltak hvor tilhørende justeringsrett kan overføres til et annet subjekt, er det derfor viktig å planlegge for merverdiavgift og unngåelse av “innelåst” merverdiavgift også ved eventuelle restruktureringer av selskapet.

Vi anbefaler derfor å planlegge for overføring av justeringsrett tidligst mulig i et utbyggingsprosjekt slik at kostnadene kan allokeres riktig fra start. Det er også avgjørende å opprette dialog med kommunen og fylkeskommunen så tidlig som mulig, slik at partene kan bli enige om at justeringsmodellen kan benyttes samt hvilke rutiner/krav som må følges.

Dersom infrastrukturtiltaket allerede er ferdigstilt og overført til kommunen eller fylkeskommunen, anbefaler vi utbyggere å undersøke om det kan inngås justeringsavtaler med virkning tilbake i tid, som potensielt sett kan spare utbygger for vesentlige kostnader.