MVA og fast eiendom: Disse utleierne får økt fradragsrett fra 2021

Frem til 1. januar 2021 var næringsmessig omsetning av tjenester med alternativ behandling, samt kosmetisk behandling og kirurgi, unntatt fra merverdiavgiftsloven. Den 1. januar 2021 ble det imidlertid innført merverdiavgift på disse tjenestene. En “bivirkning” av denne endringen er at utleier av fast eiendom nå, avhengig av registreringsform, enten kan eller må fakturere utleien til slike virksomheter med MVA. 

Fordelen er at utleier settes i fradragsposisjon også for disse arealene - dvs. får økt fradragsrett for inngående merverdiavgift.

Alternativ behandling og kosmetisk behandling/kirurgi

Vi har i dette blogginnlegget forklart hvilke virksomheter og tjenester som blir omfattet av den nyinnførte avgiftspliktigen. Leier du ut fast eiendom til en av disse virksomhetene vil du nå måtte revurdere om du skal fakturere utleien med merverdiavgift - og få fradragsrett for tilknyttede kostnader.

Dette blogginnlegget omfatter bare utleiers situasjon.

Utleie av fast eiendom

Utleie av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgiftsloven. Men via ordningen om frivillig registrering for utleie kan en del utleieforhold likevel faktureres med MVA og utleier dermed komme i fradragsposisjon.

Den frivillige registreringen vil bare omfatte arealer hvor leietaker driver avgiftspliktig eller kompensasjonsberettiget virksomhet. Det er av den grunn leietakers bruk av arealene som blir avgjørende for retten til fradrag og plikten til å fakturere med MVA.

Nå som alternativbehandlere og kosmetiske behandlere/kirurger driver avgiftspliktig virksomhet, vil det bero på registreringsformen utleier har valgt, i tillegg til utleieavtalen, om utleieforholdet nå skal/kan faktureres med MVA.

Frivillig registrert ved søknad - “må”

Er din utleievirksomhet registrert ved søknad vil den frivillige registreringen omfatte hele utleievirksomheten - dvs i utgangspunktet alle utleieforhold. Det avgrenses likevel mot utleie til leietakere som ikke driver avgiftspliktig eller kompensasjonsberettiget virksomhet.

Ettersom alternativbehandlere og kosmetiske behandlere/kirurger tidligere ikke drev avgiftspliktig virksomhet var denne utleien ikke omfattet av den frivillige registreringen og man kunne ikke fakturere med MVA. Følgen var at man heller ikke fikk fradrag.

Nå som disse leietakerne derimot driver avgiftspliktig virksomhet vil utleieforholdet bli ansett for å være en del av den frivillige registreringen, med den følge at utleier normalt skal fakturere utleien med MVA og får rett til fradrag for kostnader som knytter seg til utleiearealene.

Det er verdt å merke seg at dersom virksomheten vil holde disse utleiearealene utenfor den frivillige registreringen må man aktivt si ifra til Skatteetaten. Hvis ikke dette gjøres vil virksomheten risikere å bli etterberegnet for disse utleieforholdene.

Frivillig registrert ved tilkjennegivelse - “kanskje”

Denne formen for “registrering” innebærer at virksomheten ikke har søkt formelt om å bli frivillig registrert i Merverdiavgiftsregisteret, men heller at utleier bare har behandlet utleien som avgiftspliktig. Med andre ord fakturert utleien med MVA og tatt fradrag som tilsvarer leietakers bruk i avgiftspliktig virksomhet.

Virkningen av denne registreringsformen er at bare de konkrete arealene som faktureres med MVA blir ansett for å være dekket av den frivillige registreringen. Med andre ord vil ikke utleien til alternativ behandlere og kosmetiske kirurger/behandlere automatisk bli avgiftspliktig som følge av denne endringen alene. 

Dersom utleieavtalen inneholder bestemmelser om at utleie kan faktureres med MVA når leietaker bruker arealene i avgiftspliktig virksomhet - vil det også kunne være adgang til å fakturere med MVA nå som disse blir avgiftspliktige. Dersom det i utleieavtalen er avtalt at utleien “skal” faktureres med MVA i slike tilfeller, vil dette innebære en risiko for etterberegning dersom MVA ikke faktureres.

Fradraget - hvor mye?

I den grad disse utleievirksomhetene kan eller må fakturere med MVA - kan det også tas fradrag. 

Fradragsretten omfatter kostnader som knytter seg til utleiearealene. Det betyr blant annet kostnader tilknyttet de konkrete utleiearealene, fellesarealer som leietakeren deler med andre leietakere, og ikke minst - myldrearealet (nedenfor). Man får derimot ikke fradragsrett for de arealene som leietaker bruker eksklusivt i ikke-avgiftspliktig virksomhet.

Det er viktig å både ta det løpende fradraget for drifts- og vedlikeholdskostnader. Når det gjelder justeringsretten er bildet noe mer uklart. 

Justeringsretten gir mulighet for å hente opp en andel av fradraget for kapitalvarer som har blitt anskaffet de siste ti årene. Med kapitalvarer menes påkostninger (ny-, på-, eller ombygginger) hvor inngående MVA utgjorde minst kr 100 000. Fradrag via justeringsretten begrenser seg til 1/10 av anskaffelseskostnaden pr år i den ti år lange justeringsperioden. Justeringsrett foreligger ikke for kapitalvarer som knytter seg til arealet hvor samme leietaker endrer avgiftsstatus som følge av denne lovendringen. Dette skyldes en spesialregel som nekter oppjusteringsrett ved lovendring alene. 

Men den situasjon at det flytter inn en avgiftspliktig alternativbehandler eller kosmetisk kirurg, synes ikke uttrykkelig å være rammet av forbudet mot oppjusteringsrett. Det er derfor et spørsmål om skattekontoret vil kunne godta oppjusteringsrett i slike tilfeller. Spørsmålet bør avklares med skattekontoret før utleier bruker justeringsretten.

“Myldrearealet”

Hvis leietaker både har avgiftspliktig og ikke-avgiftspliktig omsetning, skal utleier normalt bare fakturere MVA for utleie av de konkrete arealene som leietaker bruker til avgiftspliktig omsetning. 

Eksempel: A bruker halve etasjen eksklusivt i avgiftspliktig virksomhet med kosmetisk kirurgi, og den andre halvdelen eksklusivt til avgiftsunntatt medisinsk begrunnet kirurgi (medisinsk begrunnet). Utleier skal bare fakturere 50 % av utleievederlaget med MVA og får bare fradrag for disse arealene.

Hvis leietaker derimot bruker de samme arealene i hele sin virksomhet vil det kunne foreligge mulighet til å behandle hele utleiearealet som avgiftspliktig. Samme leietakers bruk av samme arealer i delt virksomhet kalles “myldreareal” og er ofte en ønsket klassifisering for utleier. Begrunnelsen er at utleier får fradrag for hele utleiearealet istedetfor bare deler. Leietaker kan bare ta fradrag for MVA som tilsvarer bruken av utleiearealene i avgiftspliktig virksomhet - med andre ord et forholdsmessig fradrag.

Eksempel: A bruker samme etasje til både avgiftspliktig kosmetisk kirurgi og medisinsk begrunnet unntatt avgiftspliktig kirurgi, og det er vanskelig å påvise bruken. Hele etasjen vil her bli ansett for å være myldrearealer. Utleier fakturerer derfor hele utleien med MVA og A kan bare ta forholdsmessig fradrag.

Ettersom utleier kommer i en forbedret fradragsposisjon er det verdt å undersøke om hele eller deler av utleiearealene som man normalt ikke får fradrag for, likevel kan vurderes som myldrearealer.

Oppsummering og anbefaling

Utleiere bør starte arbeidet med å avdekke om de har leietakere som nå har blitt avgiftspliktige. Dersom svaret på det er “ja”, bør man undersøke om man skal eller kan fakturere med MVA, og i så fall - for hvilke arealer. Her spiller registreringsformen og utleieavtalen sentrale roller. 

Blir konklusjonen at utleier skal eller kan fakturere utleien med MVA bør utleier innlede en dialog med leietakeren for å gjøre oppmerksom på den endrede situasjonen, og at dere nå vil fakturere utleien med merverdiavgift. Bli enige om hvilke utleide arealer som skal faktureres med MVA (inkludert myldrearealer). 

Deretter bør utleiere rekalkulere fradragsnøklene for å hente ut et større fradrag for de løpende kostnadene. 

Dersom det flytter inn en kosmetisk kirurg/alternativ behandler som nå er avgiftspliktig, bør utleier undersøke om det er anskaffet kapitalvarer de siste 10 årene som nå kan vurderes fradragsført via justeringsretten. På grunn av et litt uoversiktelig rettskildebilde (som nevnt over) bør utleier avklare med skattekontoret om en slik oppjusteringsrett kan tas i bruk.

Advokatfirmaet PwC AS bistår gjerne med rådgivning for å optimalisere retten til fradrag - og for å sikre riktig avgiftsbehandling.

                                                                       ***

Dette blogginnlegget er skrevet av Henrik Smeby.