<img height="1" width="1" style="display:none" src="https://www.facebook.com/tr?id=1159208090890608&amp;ev=PageView&amp;noscript=1">

Renteoppgang kan gi betydelig skattebesparelse på næringseiendom

‹ Tilbake til artikler

Ved fastsettelse av formuesverdien for utleid næringseiendom benyttes en kalkulasjonsfaktor som er beregnet basert på renten for statsobligasjoner. Grunnet den betydelige renteoppgangen i inneværende år vil kalkulasjonsfaktoren for inntektsåret 2023 øke sammenlignet med 2022. I tillegg er det i statsbudsjettet for 2024 foreslått en differensiert rabatt på næringseiendom utenfor storbyene. Endring i kalkulasjonsfaktoren kan gi en betydelig reduksjon av formuesverdien for personlige aksjonærer, og det bør derfor vurderes å foreta tilpasninger før nyttår. Dersom det foretas en kapitalendring i holdingselskapet før 31. desember 2023, vil man flytte verdsettelsestidspunktet fra 1. januar 2023 til 31. desember 2023 og dermed kunne nyttiggjøre seg av lavere fastsatt formuesverdi og redusert formuesskatt. Merk at formuesutviklingen på øvrige eiendeler må tas med i vurderingen om det lønner seg å gjennomføre en tilpasning. 

Teknisk beregning av formuesverdi på utleid næringseiendom

Formuesverdien av næringseiendom skal som hovedregel fastsettes til en beregnet utleieverdi per 31. desember i inntektsåret. Grunnlaget for beregningen av næringseiendommens utleieverdi fastsettes til gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt for inntektsåret og de to foregående inntektsårene, fratrukket sjablongmessige eierkostnader på 10 %. 90 % av utleieinntekten inngår altså i beregningsgrunnlaget. Beregnet utleieverdi fremkommer ved at grunnlaget (netto utleieinntekt) divideres med en kalkulasjonsfaktor.

1-3

Kalkulasjonsfaktoren fastsettes av Skattedirektoratet i januar hvert år (f.eks. januar 2024 for inntektsåret 2023), og settes til årsgjennomsnittet av renten for statsobligasjoner med 10 års løpetid i inntektsåret, pluss et risikotillegg på 5 prosentpoeng. For inntektsåret 2022 var kalkulasjonsfaktoren på 0,078 (7,8%).

Som et eksempel på beregningen av formuesverdi på næringseiendom, kan vi ta utgangspunkt i en utleieinntekt på NOK 100 000 000. Beregnet utleieverdi for inntektsåret 2022 vil da være 
NOK 1 153 846 154.

2-3

PwC har foretatt en beregning av kalkulasjonsfaktoren for 2023, basert på gjennomsnittsrenten for tiårige statsobligasjoner hittil i år (per 13. oktober 2023). Beregningene tilsier at kalkulasjonsfaktoren på nåværende tidspunkt er 0,085 (8,5 %). Tar vi utgangspunkt i eksempelet ovenfor, samt at det ikke har vært noen endring i utleieverdien, vil beregnet utleieverdi for 2023 bli redusert med 
NOK 95 022 625 fra NOK 1 153 846 154 til NOK 1 058 823 529. Dette utgjør en reduksjon på ca. 
8 %.

3-2

Ettersom næringseiendom inngår i formuesverdien av selskapets aksjer, vil den også direkte påvirke personlige aksjonærers private formue og formuesskatt. 

Redusert formuesverdi på næringseiendom utenfor storbyene

Regjeringen foreslår i statsbudsjettet for 2024 at kalkulasjonsfaktoren skal være geografisk differensiert. Det er som utgangspunkt lagt opp til at endringen skal ha virkning fra og med inntektsåret 2024. Slik vi forstår forslaget blir det imidlertid lagt til grunn at de nye reglene skal hensyntas ved utfyllingen av skattemeldingen for ikke-børsnoterte selskaper fra og med inntektsåret 2023.Dette innebærer at reglene normalt først får virkning for personlige aksjonærer fra og med inntektsåret 2024. Ettersom personlige aksjonærer i ikke-børsnoterte selskaper tar utgangspunkt i skattemeldingen til selskapet for å fastsette sin formuesverdi på aksjene, kan det virke som om rabatten også får virkning for personlige aksjonærer fra og med inntektsåret 2023 dersom det foretas en kapitalendring før nyttår. Dette er ikke nærmere beskrevet i forslaget og fremstår som uklart. Skattedirektoratet vil utarbeide veiledning om hvordan skattemeldingen for 2023 for ikke-børsnoterte selskaper skal utarbeides. Denne vil forhåpentligvis klargjøre dette spørsmålet, men det er ikke uttalt noe om når veiledningen vil være klar. Om det vil være mulig å oppnå ytterligere redusert formuesverdi på næringseiendom utenfor storbyene med virkning for inntektsåret 2023, vil dermed kunne være usikkert ved valget av om det skal foretas en tilpasning i år.

Forslaget innebærer at kalkulasjonsfaktoren økes med 1 prosentpoeng utenfor storbyene (Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger). Med utgangspunkt i PwC sine foreløpige beregninger for inntektsåret 2023 medfører forslaget fra regjeringen at kalkulasjonsfaktoren utenfor storbyene vil være 9,5 %. Basert på eksempelet nevnt ovenfor, og forutsatt at eiendommen er lokalisert utenfor storbyene, vil beregnet utleieverdi reduseres med NOK 206 477 733 fra NOK 1 153 846 154 til NOK 947 368 421 for inntektsåret 2023. Sammenlignet med inntektsåret 2022 utgjør dette en reduksjon på ca. 18 % av formuesverdien. 

4

Verdsettelsestidspunkt for personlige aksjonærer - hovedregel

For personlige aksjonærer fastsettes formue på unoterte norske aksjer den 1. januar i inntektsåret (eks. 1. januar 2023 for inntektsåret 2023). Dette innebærer at personlige aksjonærer som eier aksjer gjennom et holdingselskap bruker formuesverdien på aksjene i holdingselskapet per 1. januar 2023 (skattemeldingen til holdingselskapet for 2022).

5

Som eksempelet ovenfor viser, er det ingen tidsforskyvning i konsern. Dette innebærer at formuesverdien på næringseiendom i PropCo AS rulles opp til OpCo AS og videre opp til Holding AS med formuesverdier per 31. desember 2023.

Det er først på det øverste nivået at det skjer en tidsforskyvning ved at personlig aksjonær bruker formuesverdien på aksjene i Holding AS per 1. januar 2023. Tidsforskyvingen er først og fremst innført for praktiske formål, herunder at aksjonær er avhengig av å få formuesverdien på aksjene fra skattemeldingen til holdingselskapet i tide for å få levert sin personlige skattemelding. Fristen for å levere skattemelding for personlige aksjonærer er 30. april året etter inntektsåret, mens fristen for å levere selskapsskattemeldingen er 31. mai. Derfor er det innført en regel om at aksjonærene bruker fjorårets verdier.

Dersom det ikke foretas tilpasninger før 31. desember 2023, så får man ikke utnyttet reduksjonen av formuesverdien på næringseiendom før i neste inntektsår (2024).

Verdsettelsestidspunkt for personlige aksjonærer - unntaksregel

Det er oppstilt et unntak fra hovedregelen i visse tilfeller. Dersom det har vært gjennomført kapitalendringer (kapitalforhøyelse, kapitalnedsettelse, fisjon, fusjon mv.) i selskapet flyttes verdsettelsestidspunktet fra 1. januar til 31. desember i inntektsåret.

6

Dette innebærer at personlige aksjonærer bruker formuesverdien på aksjene i holdingselskapet per 31. desember 2023 dersom det har vært kapitalendringer i dette selskapet (Holding AS).

Dersom det forventes at formuesverdien på aksjene vil være lavere per 31. desember 2023 enn per 1. januar 2023 grunnet blant annet redusert formuesverdi på utleid næringseiendom, vil det derfor kunne lønne seg å foreta en kapitalendring (kapitalforhøyelse) i selskapet før 31. desember for å flytte verdsettelsestidspunktet.

En gjennomgang av alle eiendelene i konsernet bør foretas før man gjennomfører kapitalendringer

Det bør foretas en vurdering av alle eiendeler i hele selskapsstrukturen for å se på om den samlede formuesverdien er lavere per 31. desember 2023 sammenlignet med 1. januar 2023. Forventes det at formuesverdien vil bli høyere sammenlignet med fjoråret på grunn av at andre eiendeler har steget i verdi, vil det ikke lønne seg å flytte verdsettelsestidspunktet.

Dette kan for eksempel gjelde investeringer i markedsbaserte verdipapirer som har steget i verdi gjennom 2023 eller andre investeringer i utlandet mv.

Vi anbefaler at man setter opp en skatteberegning over formuesverdien for alle eiendeler i konsernet basert på de tall som foreligger på gjennomføringstidspunktet før man gjennomfører kapitalendringen. 

Risikoen for skattemessig gjennomskjæring av kapitalendringen er som utgangspunkt lav 

I forbindelse med finanskrisen i 2008 og 2009 var det flere aksjonærer som flyttet verdsettelsestidspunktet på aksjene for å kunne utnytte en lavere formuesverdi som gjenspeilet de reelle verdiene ved årsskiftet. Skattedirektoratet har i en prinsipputtalelse fra 2009 stadfestet at det normalt ikke foreligger grunnlag for gjennomskjæring av kapitalendringen selv om det foreligger et skattemessig motiv bak tidsforskyvningen: 

“Skattedirektoratet legger til grunn at bestemmelsen i skatteloven § 4-13 annet ledd kommer til anvendelse selv om skattemessige overveielser har begrunnet kapitalnedsettelsen. Det vil således normalt ikke være aktuelt å se bort fra kapitalendringen ved formuesligningen – eksempelvis begrunnet i ulovfestet gjennomskjæring.”

Unntak kan likevel tenkes i de særlige tilfeller hvor kapitalendringen er av symbolsk karakter og i tilfeller der kapitalendringen er foretatt etter en samlet plan, med en senere reversering av kapitalendringen.

Hva kan vi bidra med?

  • Konkret beregning av formuesverdien på næringseiendom og formuesskattegrunnlaget av øvrige eiendeler i strukturen
  • Utarbeidelse av selskapsdokumentasjon og bistand med gjennomføring av kapitalforhøyelse
  • Rådgivning knyttet til optimalisering av formuesskatt i konsernstrukturer

 


Innholdet i bloggen er ment som generell informasjon, og skal ikke anses som juridisk rådgivning. Innholdet er ofte forenklet og er ikke tilpasset mottakers konkrete situasjon. I tillegg kan det ha kommet endringer etter at bloggen ble publisert som ikke er reflektert. Vi anbefaler derfor at det søkes profesjonell bistand. Advokatfirmaet PwC AS tar ikke ansvar for eventuelle feil eller mangler i bloggen, herunder beslutninger som helt eller delvis er basert på innholdet.

Øyvind Bårdstu

Øyvind Bårdstu

Jeg heter Øyvind og jeg jobber med spørsmål innenfor nasjonal og internasjonal beskatning i Advokatfirmaet PwC. Jeg har en mastergrad i rettsvitenskap fra Universitetet i Bergen, hvor tema for masteroppgaven var utflytterskatt for eiendeler og forpliktelser ved opphør av NOKUS-beskatning. Både nasjonalt og internasjonalt er skatteretten under kontinuerlig utvikling og det oppstår stadig nye skatterettslige problemstillinger næringslivet må ta stilling til. Målet mitt er derfor å spre kunnskap og gi gode og nyttige råd. Ta gjerne kontakt dersom du har spørsmål rundt noen av emnene jeg tar opp i bloggen.

Lars Hallvard Walby

Lars Hallvard Walby

Jeg heter Lars Walby og jobber som advokat i Advokatfirmaet PwC.

Jeg jobber med bedriftsbeskatning nasjonalt og internasjonalt, og har jobbet med skatt siden 1999.

I hovedsak bistår jeg norske og internasjonale industrielle aktører med løpende skatterådgivning, i forbindelse med reorganiseringer, grenseoverskridende transaksjoner og etableringer, samt oppkjøps- og salgsstrukturering, herunder tax due diligence. Jeg har spesialkompetanse på særskatteregimet for vannkraftprodusenter og generasjonsskifter i aksjeselskaper.

Det er mye som skjer på skatteområdet for tiden, ikke minst internasjonalt. Vi jobber hardt for å holde oss oppdatert og deler gjerne erfaringene. Ta gjerne kontakt dersom du har spørsmål, kommentarer eller innspill til innleggene.

My name is Lars Walby and I work as a lawyer in PwC law firm.

My main areas of expertise is national and international corporate taxation and reorganisations. I also have special expertise in the tax regime for hydropower production.

There is a lot going on at the tax area especially within the field of international taxation. We work hard to keep updated and we would like to share some of our experiences with you. Please feel free to contact me if you have any questions,comments or input to some of the articles.

Erik Stenvik Granly

Erik Stenvik Granly

Mitt navn er Erik Stenvik Granly og jeg jobber som advokat i PwC. Jeg ble uteksaminert som jurist fra Universitetet i Oslo i 2014. Jeg har erfaring fra Skatteetaten der jeg jobbet i to år etter fullført juristutdannelse. Min kjernekompetanse er innen nasjonal og internasjonal beskatning av bedrifter, og jeg har bred erfaring fra skatterådgivning for små og store offentlige og private foretak. Jeg jobber til daglig med skattemessige problemstillinger knyttet til bokettersyn, selskapsetableringer og rapporteringsforpliktelser i Norge, restruktureringer og egenkapitaltransaksjoner mv.

Erik works as a lawyer in the law firm PwC. He graduated from the University of Oslo in 2014. He has experience from the Norwegian Tax Administration where he worked for two years after completing his law education. Erik has his core competence in the national and international taxation of businesses, and he has extensive experience from tax advice for small and large public and private companies.

Legg igjen en kommentar

Relevante artikler

Les artikkelen

Forslag til ny lov om global minimumsbeskatning

I proposisjon til Stortinget den 24. november 2023, kom Finansdepartementet med et forslag til lov om suppleringsskatt på underbeskattet ...

Les artikkelen
Les artikkelen

Ny skattemelding for selskap fra inntektsåret 2023: Dette MÅ du vite!

De siste årene har det vært endringer i vår personlige skattemelding. Vi får i større grad veiledning underveis, og flere opplysninger er ...

Les artikkelen
Les artikkelen

Rentebegrensningsregelen strammes inn for selskap med nærstående utenfor konsern

I Statsbudsjettet for 2024 er det foreslått innstramminger i rentebegrensningsreglene for selskaper som har rentekostnader til nærstående ...

Les artikkelen