Slutt på momsfradrag ved salg av eiendommer

Skatteetaten har tidligere godtatt momsfradrag på transaksjonskostnadene ved salg av eiendomsselskaper. En forutsetning har vært at de solgte eiendomsselskapene har vært brukt i momspliktig utleievirksomhet, samt at de har hatt fellesregistrering med morselskapet. Skatteetaten har nylig gjort helomvending, og nekter nå momsfradrag i disse tilfellene.

Fradrag ved salg av eiendommer

Ved salg av eiendomsselskaper kan det påløpe betydelige kostnader knyttet til transaksjonen. Dette er gjerne kostander til næringsmegler, advokater, andre rådgivere, etc. Siden kostnadene kan være betydelige, er det viktig å klarlegge om selgeren har fradrag for inngående mva på disse innkjøpte tjenestene.

Det har tidligere vært en del uklarhet omkring spørsmålet om momsfradrag på transaksjonskostnader. Skattedirektoratet kom imidlertid med en etterlengtet avklaring av spørsmålet i en uttalelse i januar 2014. Det ble her godtatt momsfradrag på transaksjonskostnader ved salg av eiendomsselskaper. De viktigste forutsetningene var at den solgte eiendommen hadde vært benyttet i momspliktig utleievirksomhet, og at det forelå en fellesregistrering for mva. mellom mor- og datterselskap. Momsfradrag kunne i disse tilfellene innrømmes i samme grad som det solgte eiendomsselskapet hadde momspliktige leietakere.

Helomvending fra Skatteetaten

I en ny uttalelse av 20. desember 2016 har Skatteetaten gjort helomvending. Skattedirektoratet sier nå at det som hovedregel ikke gis momsfradrag for kostnader knyttet til salg av eiendom og eiendomsselskaper.

Det skjer ikke ofte at Skattedirektoratet annullerer sine egne tolkningsuttalelser. Men i dette tilfellet uttaler Skattedirektoratet i klartekst at den positive «januar-uttalelsen» fra 2014 «trekkes tilbake».

Sprikende uttalelser om fradragsrett

Den nye uttalelsen er en fortsettelse av en utvikling som har skjedd de siste årene. Det har kommet flere sprikende uttalelser om fradragsrett for moms på transaksjonskostnader.

I 2015 kom Høyesterett i den såkalte «Telenor-saken» til at det ikke forelå fradragsrett for transaksjonskostnader knyttet til salg av et datterselskap som hadde vært fellesregistrert med morselskapet. Datterselskapet var riktignok ikke et eiendomsselskap, og man kan derfor si at denne saken ikke nødvendigvis vil være retningsgivende for salg av eiendom.

I to avgjørelser i 2016 fra Klagenemnda for merverdiavgift (nå «Skatteklagenemnda»), ble det konkludert med at det forelå fradragsrett for inngående mva på kostander knyttet til eiendomsselskap og eiendom som sådan. Det fremgikk av begrunnelsene at «Telenor-dommen» ikke var til hinder for dette. Finansdepartementet er imidlertid uenige med klagenemnda om dette, og departementet har derfor gått til det uvanlige skritt å saksøke Skatteklagenemnda. Jeg har skrevet om dette i et tidligere blogginnlegg.

Fradrag for kjøp av eiendommer?

Et svært interessant tema blir ikke nevnt i Skattedirektoratets nye uttalelse; hva med fradrag for kjøp av eiendommer?

Skatteetaten har i flere uttalelser i konkrete saker godtatt fradrag for transaksjonskostnader ved kjøp av næringseiendom. Viktige forutsetninger har også her vært at eiendomsselskapet tas inn i fellesregistrering med mor, og at fradrag innrømmes i samme grad som eiendommen benyttes til momspliktig utleie. Denne praksisen har særlig sitt grunnlag i en uttalelse fra Skattedirektoratet fra 2007 (BFU 18/07).

Begrunnelsen for fradragsnekt i Skatteetatens nyeste uttalelse synes å ligge i at salg av aksjer/eiendom er avgiftsunntatte transaksjoner. Det samme kan for så vidt sies å gjelde for kjøp av aksjer/eiendom.

Skatteetaten har imidlertid ikke trukket tilbake «2007-uttalelsen». Temaet kjøp av eiendom eller eiendomsselskap blir ikke nevnt i det hele tatt. Dette trekker i retning av at transaksjonskostnader ved kjøp av eiendom fortsatt er fradragsberettiget.

Uklarhet om moms i mange år fremover?

Det er domstolene, og i siste instans Høyesterett, som avgjør hva som er riktig forståelse av merverdiavgiftsreglene. Domstolene kan legge noe vekt på Skatteetatens uttalelser, med disse er på ingen måte avgjørende for domstolens konklusjon.

Som nevnt ovenfor er det en rettssak på gang for Oslo tingrett i 2017 som omhandler spørsmålet om momsfradrag for salg av eiendommer. Siste ord er derfor ennå ikke sagt.

Det er også usikkert hvordan den nye Skatteklagenemnda (i kraft fra 1. juli 2016) vil konkludere i nye saker om disse spørsmålene. Vil søksmålet fra Finansdepartementet mot Skatteklagenemnda knyttet til samme problemstilling bli tillagt betydning? Og hvor uavhengig er Skatteklagenemnda med dette søksmålet hengende over seg?  

Ut fra dette kan det se ut til at uklarheten knyttet til momsfradrag for transaksjonskostnader vil ligge der i flere år fremover. Jeg anbefaler inntil videre at aktørene innen næringseiendom forsøker å få en skriftlig avklaring fra skattekontorene i konkrete saker der disse problemstillingene dukker opp.