Utmelding av fellesregistrering kan gi MVA-tap i utbyggingsprosjekter

Utmelding av fellesregistrering kan gi betydelige MVA-tap. Dette gjelder typisk der et eiendomsselskap i fellesregistrering har pådratt seg kostnader, og selskapet deretter tas ut av fellesregistreringen. Skattemyndighetene har i nyere praksis slått fast at eiendomsselskapet i slike tilfeller kan tape retten til momsfradrag. Vi anbefaler at selskaper som planlegger oppføring av bygg gjør en grundig analyse før inn- eller utmelding av fellesregistrering.

Etter en ny uttalelse av 10. mai 2023 fra Skattedirektoratet er denne problemstillingen mindre aktuell, se vårt blogginnlegg https://blogg.pwc.no/skattebloggen/skatteetaten-godtar-mva-fradrag-ved-utmelding-av-fellesregistrering 

Selskaper som planlegger oppføring av bygg

Selskaper som planlegger oppføring av bygg, kan ofte være en del av en fellesregistrering. Underveis i prosessen kan det bli nødvendig å melde selskapet ut av fellesregistreringen. Dette kan skje hvis man ønsker å selge selskapet, eller klargjøre det for salg. 

Skattemyndighetene har i nyere praksis slått fast at retten til MVA-fradrag for oppføringskostnadene kan gå tapt ved utmelding av fellesregistreringen.  

Begrunnelsen er ganske formalistisk, og ikke helt enkel å forstå. Skattemyndighetene har nemlig lagt til grunn at fellesregistreringen er et helt annet “avgiftssubjekt” enn det selskapet som meldes ut av fellesregistreringen. Selskapet blir derfor møtt med fradragsnekt som følge av at det er et annet avgiftssubjekt som har pådratt kostnadene, nemlig den fellesregistreringen som selskapet tidligere tilhørte.

Kan bli store MVA-tap for utbyggere  

Konsekvensen av den nevnte praksisen kan bli at selskaper med bygg under oppføring taper MVA-fradrag som de burde ha fått. Et typisk eksempel kan være slik: 

Et selskap er fellesregistrert og pådrar seg 10 MNOK pluss moms i kostnader knyttet til et utbyggingsprosjekt. Dette kan være kostnader knyttet til arkitekt, rådgivere, og øvrig prosjektering. Før byggeprosjektet kommer ordentlig i gang, meldes selskapet ut av fellesregistrering på grunn av endringer i eierskapet til selskapet. Når bygget er oppført og mva-pliktige leietakere er signert, søker selskapet om MVA-fradrag for byggekostnadene. Skatteetaten nekter da MVA-fradrag for den delen av kostnadene som er pådratt av selskapet i tiden det var fellesregistrert. I dette eksemplet blir da 2,5 MNOK i moms på prosjekteringskostnader nektet utbetalt fra Skatteetaten.

Eksemplet viser at utmelding av fellesregistrering kan gi store MVA-tap for eiendomsselskaper. Skattemyndighetens standpunkt om fradragsnekt i disse tilfellene er lagt til grunn i flere saker de siste årene, bl.a. i en avgjørelse i Skatteklagenemnda i mai 2018, og i en upublisert uttalelse i juni 2022.

Spesielt ugunstig der fysiske byggearbeider ikke er kommet ordentlig i gang 

I noen tilfeller kan justeringsreglene i merverdiavgiftsloven bidra til at det MVA-fradraget som nektes selskapet ved signering av leiekontrakter, likevel kan hentes opp med 1/10 hvert år i 10 år fremover. Dette er en noe uheldig løsning som både gir likviditetsulempe og ekstra administrasjon for selskapet. Men det er selvfølgelig bedre enn at MVA-fradraget er gått fullstendig tapt. 

Et problem er likevel at justeringsreglene kun gjelder når det er etablert en “kapitalvare”. Kort fortalt innebærer dette at det må være foretatt fysiske byggearbeider for mer enn NOK 400 000 før utmelding av fellesregistrering. 

I de tilfellene der det ikke er foretatt slike fysiske byggearbeider, gjelder ikke justeringsreglene. Dette betyr at justeringsreglene ikke kan hjelpe selskapet med å hente opp momsfradraget over de kommende 10 år. 

I disse tilfellene vil MVA-fradraget for de kostnadene som er pådratt mens selskapet var fellesregistrert være fullstendig tapt. Som i eksemplet ovenfor kan det være tale om betydelige “soft-cost” i form av prosjektering, arkitekter mm. Dette viser at utmelding av fellesregistrering kan være spesielt ugunstig der fysiske byggearbeider ikke er kommet ordentlig i gang. 

Risikoen ved inn- og utmelding av fellesregistrering må analyseres i forkant 

Praksisen med at utmelding av fellesregistrering kan føre til betydelige MVA-tap er en momsfelle. Dette kan gi et betydelig økonomisk tap ved oppføring av nybygg. 

Vi anbefaler derfor at MVA-risiko ved inn- og utmelding av fellesregistrering må analyseres grundig i forkant av byggeprosjekter. I noen tilfeller kan det være best å beholde selskapet utenfor fellesregistrering fra starten av. I andre tilfeller kan det være riktig å la selskapet være i fellesregistreringen til utleien til mva-pliktige leietakere er i gang, og selskapet har fått alt mva-fradrag det skal ha på oppføringskostnadene. 

Hva som er optimalt å gjøre fra et momsperspektiv vil avhenge av de konkrete omstendighetene i hvert enkelt prosjekt. Vi setter oss gjerne ned sammen med aktørene i eiendomsbransjen og guider prosjektet trygt gjennom momsregelverkets uoversiktlige landskap.

Innholdet i bloggen er ment som generell informasjon, og skal ikke anses som juridisk rådgivning. Innholdet er ofte forenklet og er ikke tilpasset mottakers konkrete situasjon. I tillegg kan det ha kommet endringer etter at bloggen ble publisert som ikke er reflektert. Vi anbefaler derfor at det søkes profesjonell bistand. Advokatfirmaet PwC AS tar ikke ansvar for eventuelle feil eller mangler i bloggen, herunder beslutninger som helt eller delvis er basert på innholdet.